En assemblée générale de copropriété, tout se joue sur une question simple en apparence : combien de voix faut-il pour qu'une décision passe ? La réponse dépend de la nature de la résolution. La loi du 10 juillet 1965 prévoit plusieurs régimes de majorité, chacun rattaché à un article précis. Confondre ces régimes est l'une des premières causes d'annulation d'une décision d'AG. Ce guide détaille chaque majorité, les seuils à atteindre, la fameuse passerelle de l'article 25-1 et propose un tableau récapitulatif pour ne plus jamais se tromper.
Pourquoi les majorités structurent toute l'assemblée générale
Une copropriété est un régime de décision collective. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans les parties communes, exprimée en tantièmes ou en millièmes. Une décision n'est valable que si elle réunit la majorité prévue par la loi pour ce type de question. Si le syndic applique la mauvaise majorité, la résolution est irrégulière et peut être contestée devant le tribunal judiciaire.
Il existe quatre grands régimes : la majorité simple de l'article 24, la majorité absolue de l'article 25, la double majorité de l'article 26 et l'unanimité. À cela s'ajoutent deux mécanismes essentiels : la passerelle de l'article 25-1 et le régime spécifique de l'article 26-1 pour certains travaux de rénovation énergétique.
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Essayer gratuitementLa majorité de l'article 24 : la majorité simple
C'est la majorité par défaut, celle qui s'applique à toutes les décisions de gestion courante. On la calcule sur les voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes et les absents non représentés ne comptent pas.
La décision est adoptée si elle obtient plus de la moitié des voix exprimées. Autrement dit, on ne tient compte que de ceux qui se prononcent réellement pour ou contre. Relèvent de l'article 24 par exemple :
- l'approbation des comptes annuels et du budget prévisionnel ;
- les travaux d'entretien et de maintenance courante des parties communes ;
- la fixation du montant des provisions et des appels de fonds ;
- l'autorisation donnée au syndic d'agir en justice pour le recouvrement des charges.
Concrètement, si 600 tantièmes s'expriment lors du vote et que 320 votent pour, la résolution est adoptée car elle dépasse la moitié des voix exprimées.
La majorité de l'article 25 : la majorité absolue
La majorité de l'article 25 se calcule sur l'ensemble des voix de tous les copropriétaires du syndicat, présents, représentés ou absents. C'est une majorité absolue : la résolution doit recueillir plus de la moitié des voix de la copropriété entière, et non seulement des votants. Les absents jouent donc mécaniquement contre la décision.
Relèvent de l'article 25 les décisions qui engagent plus fortement la copropriété, par exemple :
- la désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical ;
- les travaux d'amélioration et certains travaux d'économie d'énergie ;
- l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer des travaux affectant les parties communes ;
- l'installation d'une borne de recharge ou la pose de compteurs individuels ;
- les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires par la loi.
La passerelle de l'article 25-1 : un second vote salvateur
Que se passe-t-il si une résolution de l'article 25 n'atteint pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires ? La loi prévoit alors un mécanisme de rattrapage appelé passerelle de l'article 25-1. La même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité simple de l'article 24.
Cette passerelle évite de reconvoquer une assemblée pour des décisions qui recueillent déjà un soutien significatif. Attention toutefois : elle ne fonctionne que si la résolution a franchi le seuil du tiers des voix au premier tour. En dessous, il faut représenter la question lors d'une assemblée ultérieure.
La majorité de l'article 26 : la double majorité
L'article 26 impose une double condition. La décision doit être prise par la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Il faut donc à la fois une majorité en nombre de têtes et une majorité renforcée en tantièmes. Ce régime protège les décisions les plus engageantes pour la copropriété, notamment :
- la modification du règlement de copropriété portant sur la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
- l'acquisition de biens immobiliers par le syndicat ;
- certains travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration importants.
Du fait de ce double seuil, les décisions de l'article 26 sont les plus difficiles à faire adopter, hors unanimité.
L'unanimité : pour les décisions les plus sensibles
Certaines décisions touchent au droit de propriété de chacun et exigent l'accord de tous les copropriétaires sans exception. C'est le cas, par exemple, de la vente d'une partie commune indispensable, de l'aliénation de parties communes qui modifie la destination de l'immeuble ou de la surélévation du bâtiment. Un seul vote contre suffit à bloquer la résolution.
L'article 26-1 : le régime spécifique des travaux de rénovation
Pour faciliter la transition énergétique, le législateur a créé des règles assouplies. L'article 26-1 et les textes associés permettent de voter certains travaux de rénovation énergétique et l'individualisation des frais de chauffage à des majorités allégées, souvent celle de l'article 25 avec passerelle. L'objectif est d'éviter que des décisions d'intérêt collectif soient bloquées par l'inertie ou l'absentéisme. Avant chaque assemblée portant sur ces sujets, vérifiez le régime applicable, car il évolue régulièrement avec les lois sur le climat et l'habitat.
Tableau récapitulatif des majorités en copropriété
| Régime | Calcul | Exemples de décisions |
|---|---|---|
| Article 24 (majorité simple) | Plus de la moitié des voix exprimées (présents, représentés, votes par correspondance) | Comptes, budget, entretien courant, appels de fonds |
| Article 25 (majorité absolue) | Plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires | Désignation du syndic, travaux d'amélioration, bornes de recharge |
| Article 25-1 (passerelle) | Second vote à l'article 24 si le premier a réuni au moins un tiers des voix | Rattrapage des résolutions de l'article 25 |
| Article 26 (double majorité) | Majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix | Modification du règlement, acquisitions immobilières |
| Unanimité | Accord de tous les copropriétaires | Aliénation de parties communes, surélévation |
Comment compter les voix et les tantièmes en pratique
Chaque copropriétaire vote avec le nombre de tantièmes attaché à son lot. Le syndic, qui tient la feuille de présence, additionne les tantièmes favorables, défavorables et abstentions pour chaque résolution. Une règle protège les petites copropriétés et limite les abus : lorsqu'un copropriétaire détient plus de la moitié des tantièmes, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Cela évite qu'un majoritaire impose seul toutes les décisions.
La feuille de présence et le décompte des voix doivent figurer dans le procès-verbal d'assemblée générale, faute de quoi la régularité du vote peut être contestée.
Les erreurs de majorité les plus fréquentes
- Voter à l'article 24 une décision qui relève de l'article 25, par exemple la désignation du syndic.
- Oublier d'appliquer la passerelle de l'article 25-1 alors que la résolution avait franchi le tiers des voix.
- Compter les abstentions comme des votes contre à l'article 24, alors qu'elles sont neutres.
- Ne pas réduire les voix du copropriétaire majoritaire de plus de moitié des tantièmes.
- Inscrire à l'ordre du jour une question sans préciser la majorité requise.
Faut-il indiquer la majorité requise dans la convocation ?
Oui, c'est fortement recommandé. Chaque résolution de l'ordre du jour doit mentionner la majorité applicable. Cela permet aux copropriétaires de comprendre l'enjeu du vote, de préparer un pouvoir éclairé et d'éviter toute contestation ultérieure sur la régularité de la décision.
Que faire si une décision a été votée à la mauvaise majorité ?
Une décision adoptée à une majorité inférieure à celle exigée par la loi est irrégulière. Un copropriétaire opposant ou défaillant peut la contester devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Pour éviter ce risque, le mieux reste d'anticiper en préparant chaque assemblée avec un outil qui rattache automatiquement la bonne majorité à chaque résolution.
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