Le règlement de copropriété est le document fondateur de toute copropriété. Il définit les droits et obligations de chaque copropriétaire, la répartition des charges, la distinction entre parties communes et privatives, et les règles de vie collective. Pourtant, de nombreux règlements datent de plusieurs décennies et contiennent des clauses obsolètes, illégales ou inadaptées. La loi Élan de 2018 a imposé une mise en conformité que beaucoup de copropriétés n'ont toujours pas réalisée en 2026. Ce guide fait le point complet.
Qu'est-ce que le règlement de copropriété ?
Définition et base légale
Le règlement de copropriété est un document contractuel obligatoire établi lors de la création de la copropriété (article 8 de la loi du 10 juillet 1965). Il est publié au fichier immobilier (service de la publicité foncière) et s'impose à tous les copropriétaires, y compris ceux qui acquièrent un lot après sa rédaction. C'est, en quelque sorte, la « constitution » de l'immeuble.
Deux textes fondamentaux encadrent le règlement :
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Essayer gratuitement- La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
- Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique
Contenu obligatoire
Le règlement de copropriété doit obligatoirement contenir :
| Rubrique | Contenu | Importance |
|---|---|---|
| Destination de l'immeuble | Usage prévu : habitation, mixte (habitation + commerce), professionnel | Détermine les activités autorisées dans les lots |
| Parties communes | Liste et description des éléments communs (hall, escaliers, toiture, façades, jardins, réseaux…) | Base de la répartition des charges |
| Parties privatives | Description de ce qui appartient exclusivement à chaque copropriétaire | Définit le périmètre de propriété de chacun |
| Conditions de jouissance | Règles d'usage des parties communes et privatives (bruit, animaux, étendage, stationnement…) | Règles de vie quotidienne |
| Répartition des charges | Quotes-parts de charges générales (tantièmes) et charges spéciales (ascenseur, chauffage…) | Clé de répartition financière |
| État descriptif de division (EDD) | Identification de chaque lot (numéro, étage, nature, tantièmes) | Document technique indispensable aux mutations |
Le règlement vs l'état descriptif de division
On confond souvent les deux. L'état descriptif de division (EDD) est un document technique qui identifié et numérote chaque lot avec ses tantièmes. Il est souvent annexé au règlement mais peut en être distinct. L'EDD n'a pas de valeur contractuelle : c'est un document d'identification foncière. Le règlement, lui, a une valeur contractuelle et réglementaire qui s'impose à tous.
La mise en conformité imposée par la loi Élan
Ce qu'exige la loi
La loi Élan (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) du 23 novembre 2018 a modifié profondément le droit de la copropriété. Elle a notamment imposé que les règlements de copropriété soient mis en conformité avec les évolutions législatives intervenues depuis leur rédaction.
L'article 209 de la loi Élan prévoit deux types de mise en conformité :
- Mise en conformité obligatoire : les mentions des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative doivent figurer dans le règlement. Si le règlement mentionne des parties communes « dont la jouissance est réservée à… » sans les qualifier juridiquement, il doit être mis à jour.
- Mise en conformité facultative (mais recommandée) : adaptation de l'ensemble du règlement aux évolutions législatives (loi SRU de 2000, loi ALUR de 2014, ordonnance du 30 octobre 2019…).
Parties communes spéciales : de quoi parle-t-on ?
La loi Élan a introduit une distinction claire entre trois catégories :
| Catégorie | Définition | Exemple | Charges |
|---|---|---|---|
| Parties communes générales | Appartiennent à tous les copropriétaires | Toiture, façades, hall d'entrée, escalier principal | Réparties selon les tantièmes généraux |
| Parties communes spéciales | Appartiennent à certains copropriétaires seulement | Bâtiment A dans une résidence de 3 bâtiments, escalier de service desservant certains lots | Réparties entre les seuls copropriétaires concernés |
| Parties communes à jouissance privative | Communes mais dont l'usage exclusif est réservé à un copropriétaire | Terrasse sur le toit accessible depuis un appartement, jardin privatif en rez-de-chaussée, balcon | Entretien courant : copropriétaire jouisseur. Gros œuvre : copropriété |
Avant la loi Élan, beaucoup de règlements utilisaient des formulations vagues (« cour dont l'usage est réservé au lot n° 3 ») sans qualifier juridiquement ces espaces. La mise en conformité consiste à identifier clairement chaque élément dans la bonne catégorie.
Délai et majorité de vote
Le législateur a facilité cette mise en conformité en prévoyant qu'elle peut être votée à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance), au lieu de la majorité qualifiée habituellement requise pour modifier le règlement.
Initialement, la loi prévoyait un délai de 3 ans (jusqu'en novembre 2021). Ce délai a été repoussé puis supprimé par l'ordonnance du 30 octobre 2019 : il n'y a plus de date butoir, mais la mise en conformité reste obligatoire. La majorité facilitée de l'article 24 s'applique sans limite de temps pour cette mise en conformité spécifique.
Ce que ça coûte
La mise en conformité implique l'intervention d'un professionnel (géomètre-expert, notaire, avocat spécialisé) :
| Prestation | Fourchette de coût | Détail |
|---|---|---|
| Audit du règlement existant | 800 à 2 500 € | Analyse des clauses obsolètes et identification des non-conformités |
| Rédaction du projet de modification | 1 500 à 5 000 € | Nouvelle rédaction des clauses, qualification des parties communes |
| Publication au fichier immobilier | 200 à 500 € | Formalités auprès du service de publicité foncière |
| Total | 2 500 à 8 000 € | Variable selon la taille de la copropriété et la complexité |
Ce coût est une charge commune répartie entre tous les copropriétaires selon les tantièmes généraux.
Modifier le règlement de copropriété : procédure complète
Qui peut demander une modification ?
Plusieurs acteurs peuvent être à l'initiative d'une modification du règlement :
- Le syndic : dans le cadre de la mise en conformité légale ou pour adapter le règlement à une évolution de l'immeuble
- Le conseil syndical : après audit du règlement, il propose les modifications au syndic pour inscription à l'AG
- Un ou plusieurs copropriétaires : par lettre recommandée au syndic demandant l'inscription d'une résolution à l'AG (article 10 du décret de 1967)
- Le tribunal judiciaire : en cas de clause illicite, un juge peut ordonner la modification du règlement
Les majorités selon le type de modification
La majorité requise dépend de la nature de la modification envisagée :
| Type de modification | Majorité requise | Exemples |
|---|---|---|
| Mise en conformité loi Élan (parties communes spéciales / jouissance privative) | Article 24 — majorité simple | Qualifier une terrasse en « partie commune à jouissance privative » |
| Modification des conditions de jouissance, d'usage et d'administration des parties communes | Article 25 — majorité absolue (passerelle 25-1 possible) | Autoriser les locations meublées touristiques, interdire le stationnement dans la cour |
| Modification de la répartition des charges | Unanimité | Changer les tantièmes d'un lot, modifier les clés de répartition |
| Modification de la destination de l'immeuble | Unanimité | Passer d'un usage exclusif d'habitation à un usage mixte |
| Suppression du droit de jouissance privative d'une partie commune | Unanimité | Retirer l'usage exclusif d'un jardin à un copropriétaire |
| Adaptation, ajout ou suppression de la clause d'habitation bourgeoise | Article 26 — double majorité (2/3 des voix de tous les copropriétaires) | Autoriser les professions libérales dans un immeuble « habitation bourgeoise exclusive » |
Les étapes concrètes
- Identification du besoin : audit du règlement existant, identification des clauses à modifier
- Consultation d'un professionnel : notaire, avocat ou géomètre-expert pour rédiger le projet de modification
- Présentation au conseil syndical : discussion et validation du projet avant l'AG
- Inscription à l'ordre du jour de l'AG : le projet de modification doit être joint à la convocation (article 11 du décret de 1967)
- Vote en AG : selon la majorité requise pour le type de modification
- Rédaction de l'acte modificatif : par un notaire si la modification porte sur l'EDD ou les tantièmes
- Publication au fichier immobilier : indispensable pour que la modification soit opposable aux tiers (futurs acquéreurs notamment)
- Notification à tous les copropriétaires : le PV de l'AG mentionnant la modification doit être diffusé dans les 2 mois
Les clauses réputées non écrites
Qu'est-ce qu'une clause réputée non écrite ?
Une clause « réputée non écrite » est une disposition du règlement de copropriété qui est considérée comme n'ayant jamais existé parce qu'elle contrevient à la loi. Elle n'a aucune force obligatoire, même si elle figure toujours dans le document. Cette sanction est prévue par les articles 43 et 43-1 de la loi de 1965.
Contrairement à la nullité classique, l'action en reconnaissance d'une clause non écrite est imprescriptible : elle peut être invoquée à tout moment, même pour un règlement très ancien.
Les clauses les plus fréquemment non écrites
| Clause illicite | Pourquoi elle est non écrite | Exemple concret |
|---|---|---|
| Interdiction totale de détenir des animaux | Contraire à l'article 10 de la loi du 9 juillet 1970 | « Aucun animal domestique n'est autorisé dans l'immeuble » |
| Clause réservant le vote au seul propriétaire masculin d'un couple | Discrimination contraire à l'ordre public | Règlements très anciens (avant 1965) |
| Interdiction absolue de louer son lot | Atteinte disproportionnée au droit de propriété (article 544 du Code civil) | « La location est interdite sauf accord unanime » |
| Clause imposant un agrément pour les locataires | Réputée non écrite depuis la loi du 10 juillet 1965 (sauf pour les résidences-services) | « Tout nouveau locataire doit être agréé par l'AG » |
| Répartition des charges ne respectant pas les critères légaux | Contraire à l'article 10 de la loi de 1965 (utilité et tantièmes) | Charges d'ascenseur identiques pour tous, y compris le rez-de-chaussée |
| Clause permettant au syndic de modifier seul le règlement | Contraire à l'article 26 de la loi de 1965 | « Le syndic peut adapter le règlement en cas de besoin » |
Comment contester une clause ?
Tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire reconnaître une clause comme non écrite. La procédure se déroule devant le tribunal du lieu de l'immeuble. Il est recommandé de :
- D'abord soulever la question en AG et proposer une suppression amiable de la clause
- En cas d'échec, envoyer une mise en demeure au syndic
- Si le syndic ne donne pas suite, saisir le tribunal judiciaire (action imprescriptible)
Les modifications les plus courantes en 2026
1. Adapter le règlement aux nouvelles mobilités
L'essor des véhicules électriques et des mobilités douces nécessite souvent de modifier le règlement pour :
- Autoriser l'installation de bornes de recharge électrique dans les parkings (le « droit à la prise » existe depuis 2014, mais le règlement peut préciser les modalités)
- Créer des espaces de stationnement vélo sécurisés dans les parties communes
- Adapter les règles de circulation dans les parties communes (trottinettes, vélos-cargos)
2. Encadrer les locations de courte durée
La multiplication des locations Airbnb génère des conflits. Le règlement peut être modifié pour :
- Interdire ou encadrer les locations meublées touristiques (si la destination de l'immeuble le permet)
- Imposer des règles spécifiques (boîte à clefs, interphone, ménage, bruit)
- Rappeler que les lots à usage d'habitation ne peuvent accueillir une activité commerciale de location saisonnière sans changement de destination
3. Adapter les règles aux évolutions de l'immeuble
- Division ou réunion de lots : mise à jour de l'EDD et des tantièmes
- Création de lots nouveaux (surélévation, aménagement de combles) : modification de l'EDD et du règlement
- Changement d'affectation d'un lot (commerce vers habitation ou inversement)
- Installation d'équipements collectifs (vidéosurveillance, fibre optique, panneaux solaires) : création de nouvelles charges spéciales
4. Supprimer les clauses discriminatoires ou obsolètes
De nombreux règlements anciens contiennent des dispositions devenues inacceptables :
- Restrictions liées à la composition familiale
- Interdiction d'exercer certaines professions
- Clause d'habitation bourgeoise trop restrictive empêchant le télétravail ou l'exercice d'une activité libérale
- Références à des lois abrogées ou des réglementations obsolètes
La « clause d'habitation bourgeoise » : décryptage
Habitation bourgeoise simple vs exclusive
Cette clause ancienne, très fréquente dans les règlements, a deux variantes :
| Type | Ce qui est autorisé | Ce qui est interdit |
|---|---|---|
| Habitation bourgeoise simple | Habitation + professions libérales (médecin, avocat, architecte…) | Activités commerciales, artisanales, industrielles |
| Habitation bourgeoise exclusive | Habitation uniquement | Toute activité professionnelle, même libérale |
En 2026, la clause d'habitation bourgeoise exclusive est de plus en plus contestée car elle interdit le télétravail à domicile au sens strict (même si la jurisprudence admet généralement le télétravail sans réception de clientèle). Les copropriétés qui souhaitent assouplir cette clause peuvent le faire par un vote à la double majorité de l'article 26.
Cas particulier : le notaire et le géomètre-expert
Quand le notaire est-il obligatoire ?
Le recours à un notaire est indispensable dans les cas suivants :
- Modification de l'état descriptif de division (EDD)
- Changement des tantièmes de copropriété
- Publication de la modification au fichier immobilier
- Création de lots supplémentaires (surélévation, division)
Pour les modifications ne touchant ni l'EDD ni les tantièmes (ex. : changement des règles de jouissance, suppression d'une clause obsolète), un avocat spécialisé en copropriété peut rédiger l'acte modificatif, qui sera ensuite publié.
Le rôle du géomètre-expert
Le géomètre-expert intervient quand la modification implique :
- Un nouveau calcul des tantièmes (division de lot, changement de destination)
- Un nouveau mesurage des parties privatives (loi Carrez)
- La création ou la suppression de lots de copropriété
FAQ — Questions fréquentes
Un copropriétaire peut-il refuser d'appliquer une clause du règlement ?
Non. Le règlement s'impose à tous les copropriétaires dès l'acquisition du lot. La seule exception concerné les clauses réputées non écrites, qui n'ont aucune valeur juridique. Pour contester une clause, il faut soit obtenir sa suppression en AG, soit saisir le tribunal.
Le locataire est-il tenu par le règlement de copropriété ?
Oui. Le propriétaire bailleur est tenu de communiquer le règlement (ou un extrait concernant les conditions de jouissance) à son locataire (article 3 de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire qui ne le respecte pas peut voir son bail résilié.
Faut-il l'unanimité pour toute modification du règlement ?
Non. L'unanimité n'est requise que pour modifier la répartition des charges, la destination de l'immeuble ou supprimer un droit de jouissance privative. La plupart des autres modifications se votent à la majorité absolue (article 25) ou même à la majorité simple (article 24 pour la mise en conformité loi Élan).
Que faire si le règlement est introuvable ?
Si le syndic ne dispose pas du règlement, il peut être obtenu auprès du service de la publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques) moyennant des frais de demande de copie. Le notaire qui a établi le règlement initial peut également en fournir une copie.
Le règlement peut-il interdire les locations Airbnb ?
Le règlement ne peut pas interdire explicitement « Airbnb ». En revanche, si la destination de l'immeuble est exclusivement résidentielle, la location meublée touristique peut être considérée comme un changement d'usage contraire au règlement. La jurisprudence évolue — il est recommandé de faire inscrire une clause claire lors de la prochaine modification du règlement.
Combien de temps dure la procédure de modification ?
Comptez en moyenne 6 à 12 mois entre la décision de modifier le règlement et la publication de l'acte modificatif au fichier immobilier. Les étapes les plus longues sont la rédaction du projet (2-3 mois), l'attente de l'AG (parfois plusieurs mois) et la publication foncière (1-2 mois).
Conclusion
Le règlement de copropriété n'est pas un document figé. Il doit évoluer avec la législation, les usages et les besoins de l'immeuble. En 2026, la mise en conformité avec la loi Élan reste une priorité pour de nombreuses copropriétés qui ne l'ont pas encore réalisée — d'autant que la majorité facilitée de l'article 24 rend cette démarche accessible. Au-delà de la conformité légale, un règlement à jour est un gage de sécurité juridique, de transparence et de valorisation du patrimoine. N'attendez pas un contentieux pour moderniser le vôtre.
