Guide juridique complet sur la distinction parties communes/privatives : définitions, exemples, répartition des charges, responsabilités, litiges fréquents.
La copropriété repose sur une division de l'immeuble en parties privatives (appartenant individuellement aux copropriétaires) et parties communes (appartenant indivisément à tous). Cette distinction détermine qui paie quoi et qui décide de quoi.
Ce sont les éléments réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire.
Selon l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, les parties privatives comprennent "les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé".
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L'intérieur de l'appartement : revêtements de sol, cloisons non porteuses, peintures, plafonds, portes intérieures. Les équipements privatifs : cuisine, salle de bain, WC privatifs, radiateurs (sauf dans certaines copropriétés anciennes). Les annexes : cave, parking, balcon (avec nuances), combles au-dessus de l'appartement si aménagés.
La porte d'entrée du lot : souvent considérée comme commune pour l'extérieur (esthétique du palier) et privative pour l'intérieur. Les fenêtres : généralement communes car elles participent à l'esthétique de la façade, même si l'entretien intérieur incombe au copropriétaire. Les canalisations : la partie traversant le lot est privative, mais si elle sert plusieurs lots, elle devient commune.
Elles appartiennent à tous les copropriétaires indivisément, chacun à proportion de ses tantièmes.
Le sol (terrain sur lequel est bâti l'immeuble), le gros œuvre (fondations, murs porteurs, planchers), la toiture et les charpentes, les façades (même les garde-corps de balcons privatifs), les couloirs, halls, cages d'escalier, les équipements collectifs (ascenseur, chaufferie, local poubelles).
Certaines parties communes ne servent qu'à une partie des copropriétaires : l'ascenseur ne sert pas le rez-de-chaussée, la chaufferie ne sert pas ceux qui ont un chauffage individuel, le local vélos ne sert qu'à ceux qui en ont. Les charges de ces équipements sont réparties selon l'utilité.