Comprendre les majorités en assemblée générale de copropriété : article 24 majorité simple, article 25 majorité absolue, passerelle de l'article 25-1, article 26 double majorité, unanimité et régime des travaux de rénovation, avec tableau récapitulatif.
En assemblée générale de copropriété, tout se joue sur une question simple en apparence : combien de voix faut-il pour qu'une décision passe ? La réponse dépend de la nature de la résolution. La loi du 10 juillet 1965 prévoit plusieurs régimes de majorité, chacun rattaché à un article précis. Confondre ces régimes est l'une des premières causes d'annulation d'une décision d'AG. Ce guide détaille chaque majorité, les seuils à atteindre, la fameuse passerelle de l'article 25-1 et propose un tableau récapitulatif pour ne plus jamais se tromper.
Une copropriété est un régime de décision collective. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans les parties communes, exprimée en tantièmes ou en millièmes. Une décision n'est valable que si elle réunit la majorité prévue par la loi pour ce type de question. Si le syndic applique la mauvaise majorité, la résolution est irrégulière et peut être contestée devant le tribunal judiciaire.
Il existe quatre grands régimes : la majorité simple de l'article 24, la majorité absolue de l'article 25, la double majorité de l'article 26 et l'unanimité. À cela s'ajoutent deux mécanismes essentiels : la passerelle de l'article 25-1 et le régime spécifique de l'article 26-1 pour certains travaux de rénovation énergétique.
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C'est la majorité par défaut, celle qui s'applique à toutes les décisions de gestion courante. On la calcule sur les voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes et les absents non représentés ne comptent pas.
La décision est adoptée si elle obtient plus de la moitié des voix exprimées. Autrement dit, on ne tient compte que de ceux qui se prononcent réellement pour ou contre. Relèvent de l'article 24 par exemple :
Concrètement, si 600 tantièmes s'expriment lors du vote et que 320 votent pour, la résolution est adoptée car elle dépasse la moitié des voix exprimées.
La majorité de l'article 25 se calcule sur l'ensemble des voix de tous les copropriétaires du syndicat, présents, représentés ou absents. C'est une majorité absolue : la résolution doit recueillir plus de la moitié des voix de la copropriété entière, et non seulement des votants. Les absents jouent donc mécaniquement contre la décision.
Relèvent de l'article 25 les décisions qui engagent plus fortement la copropriété, par exemple :